Данная публикация описывает различные модели частного кредитования с последующим заключением что комбинированная модель (Combined model) является оптимальной моделью которая сочетает характеристики мезонинного финансирования и долевого участия. При этом данная модель включает и элементы долевого финансирования, включая распределение прибыли, позволяющее кредиторам участвовать в успехе проекта. Такая комбинация дает возможность получать более высокую доходность, чем при использовании только мезонинного или только долевого финансирования. Одна из ключевых особенностей комбинированной модели – механизмы снижения рисков. Зачастую кредиторы формируют совместные предприятия (joint ventures) с девелоперами и активно участвуют в реализации проекта. Это дает возможность контролировать соблюдение сроков и бюджета, а также качество строительства, тем самым снижая потенциальные риски. Двойная структура — проценты по займу и участие в прибыли — делает комбинированную модель особенно привлекательной для инвесторов, стремящихся достичь сбалансированного соотношения риска и доходности. Вторая очередь залога служит своеобразной «страховкой» и позволяет вернуть часть средств, даже если проект сталкивается с трудностями. Публикация также приводит пример действующего бизнеса который использует данную модель.
В предыдущих статьях мы рассмотрели преимущества частного кредитования (private credit) в условиях снижения процентных ставок, а также его роль в диверсификации инвестиционного портфеля (LINK). Мы также изучили различные виды частного кредитования, способствующие повышению доходности и обеспечивающие гибкость в условиях изменяющейся рыночной конъюнктуры (LINK). В данной статье мы сосредоточимся на пяти ключевых стратегиях частного финансирования в сфере девелопмента недвижимости. Рассмотрим старший долг (senior lending), бридж-кредитование (bridging finance), мезонинное финансирование (mezzanine finance), долевое участие (true equity) и комбинированные модели (combined models). Несмотря на то, что не все перечисленные инструменты являются классическими кредитными продуктами, их рассмотрение в совокупности дает целостное понимание возможных способов привлечения капитала для девелоперов и инвесторов. Для наглядности при описании каждой стратегии приведены примеры британских компаний, которые упомянуты исключительно в информационных целях и не являются рекламой.
Старший долг (Senior lending)
Старший долг (Senior lending) – это один из фундаментальных инструментов финансирования девелоперских проектов, характеризующийся наименьшим уровнем риска в структуре капитала благодаря первой очередности в обеспечении залога. Такая стратегия гарантирует кредиторам и инвесторам приоритетное требование к активам в случае дефолта, что дает стабильность, предсказуемость и регулярные денежные потоки. Хотя старший долг обычно обеспечивает более низкую доходность по сравнению с субординированными инструментами или долевым участием, его невысокий риск продолжает делать этот инструмент привлекательным для институциональных и консервативных инвесторов.
Чаще всего старший долг востребован в различных типах девелоперских проектов – от жилой и коммерческой недвижимости до многофункциональных объектов и инфраструктуры. Суммы кредитов могут значительно варьироваться: от £1 млн до £10 млн для небольших и средних проектов и свыше £10 млн (вплоть до £100 млн и более) для крупных девелоперских проектов. С точки зрения управления рисками в Великобритании старшие кредиторы обычно предоставляют финансирование до 65% от рыночной стоимости (LTV) или до 80% от себестоимости (LTC) проекта, обязывая девелопера инвестировать достаточный собственный капитал для покрытия возможных убытков.
Консервативный подход к управлению рисками, надежное залоговое обеспечение и прозрачные механизмы выхода делают старший долг привлекательным инструментом для кредиторов и инвесторов. Его более низкая доходность по сравнению с субординированным долгом или акциями компенсируется высокой вероятностью возврата и меньшей уязвимостью к рыночной волатильности. В условиях роста процентных ставок и повышенного спроса на экологически устойчивые проекты рынок старшего долга адаптируется, отдавая приоритет объектам, которые соответствуют принципам устойчивого развития (ESG): энергоэффективности, защите окружающей среды и социальной ответственности.
Примеры компаний, работающих со старшим долгом:
● Federated Hermes
● BLG Development Finance
● Excellion Capital
Бридж-финансирование (Bridging finance)
Бридж-финансирование (Bridging finance) – это один из важных сегментов краткосрочного финансирования недвижимости, отличающийся для инвесторов и кредиторов возможностью получить умеренную доходность при относительно невысоком риске и быстрой оборачиваемости капитала. Несмотря на то, что формально бридж-кредиты не всегда относят к инструментам девелоперского кредитования, они играют ключевую роль в экосистеме финансов для недвижимости, обеспечивая оперативный доступ к капиталу. Основное назначение таких кредитов – предоставить краткосрочное финансирование, позволяя девелоперам или покупателям недвижимости заключать сделки до оформления долгосрочных кредитов или завершения других форм финансирования. Сроки по бридж-кредитам обычно составляют от 6 до 18 месяцев, при этом они обеспечиваются залогом в виде недвижимости, что дает инвесторам дополнительную защиту.
Для инвесторов бридж-финансирование представляет возможность получить привлекательную доходность в сжатые сроки, поскольку процентные ставки по таким кредитам обычно выше, чем у старшего долга. Краткосрочный характер бридж-кредитов также обеспечивает более быструю ротацию капитала, повышая ликвидность.
В Великобритании за последнее десятилетие наблюдается значительный рост рынка бридж-кредитования, особенно на фоне повышенного спроса на проекты реновации, сделок, заключаемых на аукционах, и дефицита финансирования (gap funding), который необходимо временно восполнить до момента оформления долгосрочных кредитов. Высокая конкурентность рынка в городских и пригородных зонах повысила необходимость быстрого привлечения капитала. Однако, несмотря на относительную безопасность благодаря залоговой базе, кредиторы и инвесторы должны учитывать рыночные риски и задержки с продажей объектов, которые могут увеличить сроки возврата. При анализе сделок особое внимание уделяется стратегии выхода – чаще всего это рефинансирование или продажа недвижимости, поскольку именно от нее зависит своевременный возврат средств.
Although bridging finance is generally low-risk due to its collateralised structure, lenders and investors must remain vigilant about market downturns or prolonged property sale cycles, as these can jeopardise the repayment timelines. Borrowers’ exit strategies — typically refinancing or property sales — are critical factors evaluated during loan underwriting to ensure a seamless return of capital.
Примеры компаний, работающих с бридж-финансированием:
● Bridging Finance Solutions (BFS)
● MT Finance
● Roma Finance
Мезонинное финансирование (Mezzanine finance)
Мезонинное финансирование (Mezzanine finance) – это гибридная форма девелоперского кредита, занимающая субординированную позицию в структуре капитала ниже старшего долга, но выше собственных средств (equity). Его уникальный профиль риска и доходности привлекает инвесторов, желающих получить более высокую доходность по сравнению со старшим долгом. Часто мезонинные инструменты включают опции, схожие с акционерным участием, например, варранты или долю в прибыли, что позволяет инвесторам получать выгоду от успеха проекта помимо процентных платежей.
Для кредиторов мезонинное финансирование – это возможность получить повышенную доходность, поскольку данный инструмент несет в себе больший риск (выплаты по нему происходят после полного расчета по старшим обязательствам). Однако грамотное структурирование сделок и тщательная проверка заемщиков дают возможность использовать мезонин как средство диверсификации и повышения доходности портфеля.
Мезонин чаще всего применяется в средних и крупных проектах, связанных с жилой, коммерческой или многофункциональной недвижимостью. Его популярность особенно заметна в высококонкурентных городских районах, где ужесточение требований к старшему финансированию создает дефицит капитала. Девелоперы используют мезонин, чтобы покрыть разницу между старшим долгом и собственными средствами, сохраняя при этом больший объем собственного капитала в проекте.
Рынок мезонинного финансирования за последние годы заметно вырос по причине растущего спроса на гибкие варианты привлечения средств в условиях более жестких условий по старшему долгу. Кредиторы в этой сфере все чаще опираются на детальный анализ рынка и обращают особое внимание на проекты с четкой стратегией выхода и существенной долей собственного капитала со стороны девелопера.
Примеры компаний, работающих с мезонинным финансированием:
● Clearwell Capital
● Pluto Finance
● Iron Bridge Finance
Долевое участие (True equity)
Долевое участие (True equity) – это форма финансирования девелоперских проектов, при которой инвесторы вносят средства в обмен на долю владения, а не получают проценты, как в случае с долговым инструментом. Это не является классическим кредитным продуктом, однако долевое участие имеет важное значение, так как оно позволяет реализовывать более масштабные и амбициозные проекты, чем те, что доступны только за счет долговых решений. Такая стратегия предусматривает как повышенный уровень риска, так и потенциально высокую доходность, что может заинтересовать инвесторов, готовых делить и выгоду, и риски, связанные с девелопментом.
С точки зрения инвесторов это может дать практически неограниченный потенциал роста доходов, напрямую зависящих от успешности проекта. Тем не менее, отсутствие фиксированных графиков выплат и субординированная позиция в структуре капитала означают, что в случае неуспешности проекта инвесторы могут потерять всю вложенную сумму. В отличие от долга, акции не имеют залогового обеспечения, поэтому при оценке долевых инвестиций крайне важны тщательная проверка проекта, компетенция девелопера и понимание рыночных условий.
Финансирование за счет собственного капитала привлекательно на рынках со значительным потенциалом роста, где инновационные или дорогостоящие проекты имеют шансы на высокую прибыль. Инвесторы нередко делают акцент на уникальных проектах в высокоперспективных городских районах, зонах реновации или регионах с благоприятной демографической обстановкой.
В текущих условиях инвесторы чаще всего выбирают проекты, ориентированные на многофункциональность и реновацию, способные приносить долгосрочную выгоду. Гибкость, которую обеспечивает долевое финансирование, особенно важна для комплексных проектов со специфической структурой капитала или нестандартной бизнес-моделью, не соответствующей критериям классического кредитования.
Примеры компаний, работающих с «чистым» капиталом:
● Maven Capital Partners
● Apache Capital Partners
● Finbri
Комбинированная модель (Combined model)
Комбинированная модель (Combined model) – это инновационный подход, сочетающий характеристики мезонинного финансирования и долевого участия. Как и в случае с мезонином, такой инструмент обычно имеет вторую очередь залога (second charge), обеспечивая кредитору дополнительную гарантию в случае дефолта. При этом он включает и элементы долевого финансирования, включая распределение прибыли, позволяющее кредиторам участвовать в успехе проекта. Такая комбинация дает возможность получать более высокую доходность, чем при использовании только мезонинного или только долевого финансирования.
Одна из ключевых особенностей комбинированной модели – механизмы снижения рисков. Зачастую кредиторы формируют совместные предприятия (joint ventures) с девелоперами и активно участвуют в реализации проекта. Это дает возможность контролировать соблюдение сроков и бюджета, а также качество строительства, тем самым снижая потенциальные риски.
Двойная структура — проценты по займу и участие в прибыли — делает комбинированную модель особенно привлекательной для инвесторов, стремящихся достичь сбалансированного соотношения риска и доходности. Вторая очередь залога служит своеобразной «страховкой» и позволяет вернуть часть средств, даже если проект сталкивается с трудностями. Однако тщательный анализ сделки и компетенция девелопера по-прежнему имеют первостепенное значение.
Пример компании, работающей по комбинированной модели:
InDome Capital: предоставляет займы до £2,5 млн с покрытием до 98% расходов по проекту (LTC) при использовании запатентованного IT-решения для управления рисками проекта. Компания входит в совместные предприятия (joint ventures) с девелоперами, сочетая инструменты мезонинного финансирования с долевым участием. Благодаря этому удается обеспечить второй залог на недвижимость и одновременно долю в прибыли проекта. Комбинируя процентные выплаты с механизмом разделения прибыли, InDome предлагает инвесторам более высокую доходность по сравнению с традиционными стратегиями кредитования. Компания ориентируется на небольшие и средние проекты, предоставляя гибкий, но при этом контролируемый формат финансирования.
The evolving landscape of property development finance in the UK offers a wealth of opportunities for both investors and developers. By diversifying into private credit strategies such as senior lending, bridging finance, mezzanine finance, true equity, and combined models, stakeholders can unlock tailored solutions that address varying risk appetites, project scales, and market conditions.
Рынок финансирования девелоперских проектов в Великобритании активно развивается, предлагая широкие возможности как для инвесторов, так и для заемщиков. Использование частных кредитных инструментов – от старшего долга и бридж-финансирования до мезонина, долевого участия и комбинированных моделей – позволяет выбирать подходящий уровень риска и доходности в зависимости от условий рынка и масштаба проектов.
Среди перечисленных стратегий особенно выделяется комбинированная модель, объединяющая особенности мезонинного финансирования и долевого участия. Двойная структура – процентный доход и доля в прибыли – обеспечивает повышенную доходность и при этом снижает риски благодаря второму залогу и строгому контролю за ходом проекта.
Источники:
- https://www.cambridgeassociates.com/en-eu/insight/private-credit-strategies-introduction
- https://www.morganstanley.com/ideas/private-credit-outlook-considerations
- https://www.investopedia.com/terms/m/mezzaninefinancing.asp
- https://www.ukfinance.org.uk
- https://www.hilltopcreditpartners.com/insights
Данная публикация была подготовленна Эльбрус Кэпитал Партнерс ЛЛП
Дата публикации
5 Февраля 2025
Язык, Русский
Контакты
www.elbruscp.com
